Grundstücksbewertung bei Schenkung

Schenkungen und Erbschaften werden in der Regel steuerlich gleichbehandelt. Je nach Geld- oder Sachwert müssen die Beschenkten bzw. die Erben Steuern an den Staat zahlen. Zuvor wird noch ein individueller Freibetrag abgezogen, der von verschiedenen Faktoren wie dem Verwandtschaftsgrad abhängt. Steuerfreibeträge sind also Geldbeträge, die nicht versteuert werden müssen. Wie aber ist es bei Immobilien, deren Wert insbesondere in den deutschen Großstädten oftmals weit über den Freibetrag hinausgeht? Und wie errechnet sich überhaupt der steuerliche Wert bebauter und unbebauter Grundstücke?

Das Grundvermögen umfasst das unbewegliche Vermögen, bestehend aus Grund und Boden, den Gebäuden und sonstigen Bestandteilen (inkl. Zubehör), dem

Wohnungseigentum, dem Teileigentum, dem Erbbaurecht, Wohnungserbbaurecht und Teilerbbaurecht. Das Grundvermögen zählt zu einer der drei Vermögensarten; Grundvermögen, Betriebsvermögen, sowie dem land- und forstwirtschaftlichen Vermögen. Nicht zum Grundvermögen zählen das land- und forstwirtschaftliche Vermögen, Betriebsgrundstücke, Bodenschätze, Maschinen und sonstige Vorrichtungen.

Unbebaute Grundstücke werden mit Hilfe des Bodenrichtwerts bewertet. Der Bodenrichtwert wird von Gutachterausschüssen entsprechend des Baugesetzbuches alle zwei Jahre ermittelt und an die Finanzämter weitergeleitet. Für die Bewertung unbebauter Flächen gilt: Bodenrichtwert x Grundstücksfläche. Wurde kein Bodenrichtwert ermittelt, werden andere Bodenrichtwerte pro m²

von vergleichbaren Grundstücken hinzugezogen.

Bebaute Grundstücke sind einfach gesagt Grundstücke, auf denen sich benutzbare Gebäude befinden. Unterschieden wird zwischen Ein- und Zweifamilienhäusern, Mietwohngrundstücken, Wohnungs- und Teileigentum, Geschäftsgrundstücken, gemischt genutzten Grundstücken, sowie sonstig bebauten Grundstücken. Es gibt drei verschiedenen Verfahren zur Ermittlung des steuerlichen Werts eines bebauten Grundstücks;

Das Vergleichswertverfahren wird angewendet bei Grundstücken und selbst genutzten

Immobilien aller Art, i.d.R. bei Wohnungseigentum, Teileigentum, sowie Ein- und

Zweifamilienhäusern. Der Marktwert eines Grundstücks wird anhand der Kaufpreise

ähnlicher Grundstücke abgeleitet. Faktoren, die beim Vergleich eine Rolle spielen, sind

beispielsweise die Lage des Grundstücks, der Schnitt und die Nutzung.

Eingeführt wurde das Verfahren im Rahmen der Erbschaftssteuerreform 2009 und

aufgrund der konkreten Einbeziehung realer Immobilienkäufe, gilt das

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Das Ertragswertverfahren dient der Bewertung von Miet- und Geschäftsgrundstücken,

sowie gemischt genutzten Grundstücken. Es wurde ebenso wie das

Vergleichswertverfahren im Rahmen der Erbschaftsteuerreform 2009 grundlegend

verändert. Es geht um die Kapitalisierung der Reinerträge, die dauerhaft mit dem Objekt

erwirtschaftet werden, d.h. die Summe des Boden- und Gebäudeertragswerts. Der reine

Bodenwert stellt dabei den Mindestwert bzw. den Wert eines unbebauten Grundstücks dar.

Das Sachwertverfahren wird genutzt zur Bewertung von Wohnungs- und Teileigentum, Ein- und Zweifamilienhäusern, wenn es keinen Vergleichswert gibt, sowie

Geschäftsgrundstücken und gemischt genutzten Grundstücken, bei denen sich keine ortsüblichen Mieten ermitteln lassen und sonstigen bebauten Grundstücken. Es gilt für Grundstücke, bei denen primär die Herstellungskosten (also die Bausubstanz) und nicht der Ertrag im Vordergrund stehen. Eingeführt wurde das Sachwertverfahren 2008 mit dem Erlass des Erbsteuerreformgesetz. Für die Wertermittlung eines Grundstücks mit dem Sachwertverfahren gilt: (Bodenwert + Gebäude – Sachwert) x Marktanpassungsfaktor = Sachwert. Der Boden- und der Gebäudesachwert ergeben also den vorläufigen Sachwert und werden anhand einer Wertzahl angeglichen. Das Sachwertverfahren gilt als das komplexeste der drei Bewertungsverfahren.